【借地権の方必見！！非訟手続きを徹底解説】
1.非訟手続きって何？
皆さんの今お住いの土地は所有権ですか？それとも借地ですか？
もし土地が借地の場合、建物が所有権であったとしても地主の許可が無ければ第3者に譲渡することができません。地主が頑固で”今度住むやつはワシとは気が合わんから譲渡承諾はせん”といった事が往々にしてあります。。
その様な際に有効な手続きが非訟手続きです。
そもそそも借地に住んでいる際にどのような場合に地主に許可を取る必要があるのでしょうか？
借地人は主に以下3つの場合に地主の許可を取る必要があります。
１．建物の構造や用途を変更する場合（借地条件変更）
２．建物の増改築（増改築許可）
３．借地権を第3者へ譲渡（賃借権譲渡・土地転貸許可）
※上記の例は"3.賃借権の第3者譲渡"に該当します。
不動産投資を長らく行っていると借地になっているビルやマンションを1棟で購入することがあります。借地案件は地主との調整事項がある為、所有権のビルに比べて買いたい人が少ない（専門用語では”流動性が低い”と言います。）ので、ビル自体の値段は安いのですが、テナント賃料単価は所有権のビルと同じである為、利回りが高くなる事が一般的です。利回り物件として長期運用することが多いですが、一方で資産入替等により第3者に売却することもよくあります。
別の記事でも述べた通り、借地（賃借権）は権利としては意外と弱く、何かアクションを起こす度に地主の許可が必要となります。
協力的な地主なら良いのですが、”外国企業はダメ”、”実態のない会社はダメ（不動産ファンド業界ではよくある「SPC」と呼ばれる会社）”、と言われたりはたまた国内企業であっても”株主が変更になった場合は都度許可を取れ（上場会社は毎日のように株主が変わるのでかなり譲渡先が限られます)”等、無理難題を言ってくる地主もいます。その意地悪の背景が譲渡承諾料（借地権を第3者に譲渡する際に地主に払う手数料）を吹っかけてくる事だったり、単に嫌がらせである場合もあります。。
２.非訟手続きってどうやるの？
借地非訟制度とは、一言でいうと「承諾をしてくれない地主に対して、裁判で正当事由を明らかにし法の下で承諾を得る」という制度です。裁判所は、借地権の譲渡先が地主にとって不利益がないか、譲渡に関して正当な事由があるかなどを調査します。
その結果、裁判所にて認められれば、地主に代わって売買契約の許可を出してくれるのです。
～非訟手続きの流れ～
１．申立て
借地権の目的である土地（借地）の所在地を管轄する地方裁判所です（借地借家法４１条本文）。ただし，当事者の合意がある場合は，簡易裁判所に申し立てることができます。
申立てを代理人に依頼する場合，代理人は弁護士に限られます（借地借家法４４条１項本文）。
2.審理
裁判所にて提出書類を確認の上、通常、申立てから1か月から1か月半後に第1回審問期日が設定されます。
借地非訟事件の場合、建物や土地賃借権の適切な価格を判断する為、不動産鑑定士や弁護士等の専門家から構成される”鑑定委員会””が設けられることがあります。
※鑑定委員会設置費用は国負担の為、申立人に費用は掛かりません。
3.事件の終了
審理の結果、判決が出ますが、非訟の場合、和解調停を進められることが多いです。
不動産では他には賃料訴訟や立ち退き訴訟等、頻繁に裁判が行われるのですが、要はお互いが合意する落とし所を探してください。”というのが裁判所の基本スタイルだからです。（裁判官も不動産に関しては素人なので価格がいくらが適正か、というのは分からないので。）仮に判決が出ても双方が納得しないと抗告され、泥沼にハマり、取引どころでは無くなります。。
4.不服申し立て
1審判決に不服である場合、裁判所からの決定通知を受けてから2週間以内であれば不服申し立て（抗告）を行うことが出来ます。2審は高等裁判所が担当することとなり、通常事件はこれが最後の審理となります。
裁判手続き詳細はこちらも参照ください。↓
3.まとめ
非訟手続きは（勝訴すれば）地主の許可なく譲渡や用途変更ができるものの、今後の関係はほぼ間違いなく悪化しますし、次の建物所有者もその状態を引き継ぐこととなりますので、（一部このような案件を得意としている業者もおりますが通常は）当然嫌がります。そういった意味で非訟手続きは諸刃の剣であり、最後の手段であるとお考え頂いた方がよいかと思います。
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